不動産（土地・建物）の遺産分割方法とは？

相続発生後は「遺産分割協議」という相続人全員の話し合いで相続方法を決めていくことになります。

多くの遺産分割の場面で登場するのが不動産（土地・建物）です。
不動産はどのように遺産分割すればよいのでしょうか？

このページでは不動産（土地・建物）の遺産分割方法について解説いたします。

不動産と遺産分割

相続が発生すると各相続人は法定相続分を持ちます。

預金や現金等は均等に分割しやすい遺産といえます。
そのため、「長男２分の１・次男２分の１」というように分けて遺産分割することも多いです。

不動産は均等に分けづらい財産

不動産については「現金・預金」等と異なり均等に分けづらい財産といえます。
（もちろん均等に分けることも可能ですが．．）

そのため、不動産について法定相続分の通りに遺産分割する（不動産を相続人で共有名義にする）のは、あまり多くありません。

不動産の遺産相続では、

・引き続き不動産（家）に居住する相続人が不動産を相続する
・誰か一人の名義に遺産分割する
・相続した不動産を売却し、代金を相続人で分割する

といったケースが経験上多いです。

不動産の遺産分割の方法・種類

遺産分割には、

・現物分割
・換価分割
・代償分割

という３つの種類があります。
それぞれの状況に応じて最適な遺産分割方法を選択する事が大切です。

以下、それぞれについて解説いたします。

不動産の遺産分割方法１：現物分割

まず、「現物分割」について解説いたします。
現物分割とは、遺産をそのままのかたち（現物）で分割する方法です。

例えば「板橋区の不動産（現物）は長男が相続する」と決定する方法です。

これは、もっとも一般的な方法となります。
したがって、多くの遺産分割協議は現物分割の方法が採用されます。

不動産の遺産分割方法２：換価分割

次に換価分割について解説いたします。

相続した不動産を誰も使用しないというケースもあると思います。
この場合「空き家にしておくと固定資産税がかかる・管理が大変」という状況から、相続不動産を売却するという方も多いです。

換価分割は、相続不動産を売却する場合によく使われる遺産分割の方法です。

換価分割とは、

１．不動産を売却し現金化（換価）する
２．その後、換価した現金を相続人に分配する

という分割方法です。

相続不動産を使わない・不動産しか遺産が無い場合には、換価分割という遺産分割方法が有効です。

不動産の遺産分割方法３：代償分割

最後に「代償分割」について解説いたします。

代償分割とは、

・特定の相続人が不動産を相続する
・その代わりに、遺産を取得しない相続人に金銭等（代償）を支払う

という内容の遺産分割方法です。

例えば、自宅の不動産は長男が相続する。長男は次男に対して代償として金１００万円を支払うというのが代償分割です。
自宅（不動産）しか遺産が無い場合には、この代償分割が利用されます。

代償分割時の不動産評価

代償分割による遺産分割を選択した場合、「不動産を相続する人物」は「不動産を相続しない人物」へ代償金の支払いが必要になってきます。

このとき、不動産の評価金額には注意が必要です。
不動産の金額によって代償金の額が変わってくるからです。

「実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額」など不動産の評価基準は複数あります。

相続人の話し合いで不動産の評価金額を決めても問題ありませんが、不動産の価値を算定したいときには不動産鑑定などを依頼するのも一つの対応策です。

まとめ

ここまで遺産分割と不動産（土地・家）についての解説いたしました。
不動産の遺産分割方法を覚えていただき、今後の遺産相続にお役立てください。

・遺産分割において不動産は誰か一人の名義にすることが多い
・遺産分割方法は３種類ある（現物分割・換価分割・代償分割）
・事例に応じて、遺産分割方法の選択が必要
・不動産の価格算定には注意が必要