生前に売買契約が締結済、相続登記は必要か？

遺産に不動産が含まれるときは、相続登記が必要になります。
相続登記により、不動産名義が「故人→相続人」に変更されます。

事例として稀ですが、「故人が生前に不動産について売却する契約を締結していたケース」というのがあります。

「故人→買主」へと直接登記することが可能なのでしょうか？
それとも、いったん相続登記が必要なのでしょうか？

このページでは「生前に売買契約締結済みのとき、相続登記は必要か？」について解説いたします。

故人が生前に売買契約を締結していたケースとは？

このページで扱う「故人が生前に不動産売買契約を締結していたケース」とは、

・生前に不動産を売る契約を締結していた（売買契約書調印済み）
・不動産名義人が急死
＝登記簿上の所有者は故人名義のまま（登記の名義変更していない）

といった事例のことを想定しています。

このような事例では、その後どのように手続きを進めていけばよいのでしょうか？

売買契約は失効しない！

故人が死亡したからといって「不動産売買が失効することはありません。」

故人が生前に売買契約書に署名押印をしていて、有効に売買契約が成立していますので。

実際には「相続人」が手続きを担当することになる

今回のように、実際に手続きを行うべき人（本人）が既に亡くなっている事例では相続人の協力が不可欠です。

故人の権利承継者である相続人が、その後の手続きを担当することになります。

故人→相続人への相続登記は不要！

やっと本題です。

結論から申し上げますと、「故人→相続人」への相続登記は不要です。
故人から買主名義に直接登記名義を移転することが可能です。

生前売買により不動産は遺産から外れる

登記簿上の所有者は「故人」であっても、実態は既に売買契約が済んでいる状態です。そのため、不動産については「故人の遺産には含まれない」のです。

遺産には含まれない＝「相続人に権利承継されない」ということになります。そのため、故人→相続人への相続登記は不要になるのです。

実際には相続人が手続きを行う！

登記申請をする際には故人の相続人が申請人となります。

・故人（売主）の相続人全員の印鑑証明書
・故人（売主）の出生～死亡までの戸籍謄本
・相続人の現在の戸籍謄本

を添付して申請を行います。

要注意！所有権移転時期の特約にの有無をチェック

一般的な不動産売買契約書では、

「不動産の所有権は、売買代金全額の支払いが完了した時に移転する」

このような所有権移転時期に関する特約があることが通常です。

このような特約がある場合、「売買契約の締結だけ」では所有権移転の効力は生じません。

代金全額の精算も所有権移転の要件になるからです。

このようなケースでは、「売買契約締結した場合であっても、代金精算前であれば所有権は故人に属します」。

その結果、「故人→相続人」に相続登記が必要になるのです。
以下、具体例にて詳細を解説いたします。

売買契約締結日８月１０日、代金精算の予定日９月１０日のケース

【故人が死亡日が８月２０日】
＝売買契約後・代金精算前

→代金精算前なので所有権はまだ故人にある。（相続登記が必要）
その結果「故人→相続人→買主」と登記名義を変更する。

【故人の死亡日が９月２０日】
＝売買契約後、代金精算後

→完全に買主に所有権がある状態。なので「故人→買主」に直接登記名義を移転できる。（相続登記は不要）

まとめ

ここまで「生前に売買契約が締結済、相続登記は必要か？」という論点について解説してきました。

・買主に完全に所有権が移っている場合には「相続登記不要」
・まだ故人に所有権が残っているときは「相続登記必要」

ということを覚えていただき、今後の遺産相続にお役立てください。

・生前に売買契約締結済み
・故人→買主に直接移転できる（所有権移転時期特約なしの場合）
・故人→買主に直接移転できる（所有権移転時期特約あり＆代金精算後）
・故人→相続人に相続登記が必要（所有権移転時期特約あり＆代金精算前）