生前にされた売買契約（不動産購入）の登記手続きは？

相続発生時に故人所有の財産は遺産となります。
遺産については、相続人に承継されていくことになります。

事例として稀なのですが、「故人が生前に不動産購入の契約をしていたケース」というのがあります。

この場合、売主さん→相続人に直接名義移転可能なのでしょうか？
それとも、売主→故人名義を経由→相続人となるのでしょうか？

このページでは「生前に売買契約（不動産購入）をしていた場合の登記手続き」について解説いたします。

生前に不動産購入の契約を締結済みのケースとは？

このページでは、

・故人が生前に不動産購入の契約済み（売買契約書調印・代金精算済）
・不動産の名義変更をする前に急死
（まだ不動産名義は売主のまま）

という事例を想定して解説いたします。

売買契約は既に完結している＝契約は有効

故人の死亡前に売買契約は調印されて有効に成立しています。
故人の死亡によって売買契約が失効するということはありません。

相続人が契約上の地位を引き継ぐ

相続人は故人の一切の権利義務を承継します。これは財産に限らず「契約上の地位」も含まれます。

売買契約の買主としての地位が相続人に承継されますので、その後の登記手続きは相続人が関与していくことになります。

売主→故人に名義変更が必要！

このページの本題「生前に売買契約（購入）済の場合の登記手続き」について解説いたします。

結論から申し上げますと、いったん「売主→故人（買主）」への名義変更登記が必要になります。
売主からいきなり相続人に名義変更することはできません。

理由：いったん故人が所有権を取得しているので

相続人の方からすると「直接相続人に移転登記」できた方が嬉しいと思います。（費用が抑えられるので）
しかし、実際の現場ではそのような取扱いはできません。

「売買契約締結・代金支払い」によって、売主の所有権は完全に買主に移転しています。（まだ移転登記がされていない状態であっても）

権利変動の流れを忠実に登記簿に反映させるために「売主→故人」への移転登記が必要なのです。

売主→故人の移転登記は相続人の一人から申請できる！

遺産相続では「相続人が複数いる」というケースが多いと思います。

相続人全員で手続きをするということになると大変です。
売主→故人への名義変更については、「買主の相続人にうちのひとりから」申請することが可能です。

以下、具体例で解説いたします。

買主A死亡。相続人はB、Cの２人

・売主：Xさん
・買主：亡Aさん
（相続人は長男B、次男Cの２人）
・購入不動産については「次男Cが相続する」と協議の上決定。

このような事例を想定してください。

この場合「売主X→故人A」への移転登記は

・登記権利者（亡Aの相続人C）
・登記義務者（売主X）
の共同申請でできるということです。

「買主の相続人にうちのひとりから」申請することが可能ですので、長男Bさんは手続きに関与しなくてもOKです。

故人名義への登記は、

・故人（買主）の住民票除票
・相続人の相続証明情報
（買主の出生～死亡までの戸籍謄本、相続人の現在の戸籍謄本）

を添付して申請します。

その後、相続登記の申請をする

ここまでで不動産名義が「売主→故人」に変更されました。
この後は、通常どおり相続登記の申請です。

相続登記を申請し「故人→相続人」に不動産名義を変更していきます。

まとめ

ここまで「故人の生前売買（不動産購入）と登記手続き」について解説いたしました。
一度、故人名義に移転登記が必要ということを覚えていただき、今後の登記手続きにお役立てください。

・買主が移転登記前に死亡
・売買契約済み、代金精算済み
・いったん「売主→故人」に移転登記する
・そのあと「故人→相続人」に相続登記