相続登記に権利証が必要になるケースとは？

故人名義の不動産がある場合には「相続登記」が必要です。

相続登記の際には、基本的には不動産権利証は不要です。
ただ、事例によっては例外的に必要となる場合もあります。

どのようなケースで不動産権利証が必須となるのでしょうか？

このページでは「相続登記に権利証が必要となるケース」について解説いたします。

相続登記の必要書類

相続登記は法務局という役所に対して申請をするものです。
なお、申請にあたっては必要書類が定められています。

一般的な相続登記では、

・戸籍謄本
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・住民票
・固定資産評価証明書

等が必要書類に該当します。

権利証は原則必要ではない

上記書類の中に「不動産権利証」は含まれておりません。
要するに、相続登記に権利証は不要ということです。

そのため、「権利証が見当たらない」といった場合でも特に慌てる必要もありません。

例外的に権利証が必要となることもある

ただ、上記説明はは原則論の話です。
遺産相続の事例は様々で、場合によっては権利証の準備が必要となるケースもございます。

では、どのようなケースで権利証が必須となるのでしょうか？
以下、例外事例について解説いたします。

相続登記に権利証が必要となる場面

さて、このページの本題です。

権利証が必要となるのは、

・住民票除票（戸籍附票）が取得不可のとき
・「登記簿住所：最終住所」両者のつながりを証明できないとき

となります。

以下、それぞれ詳細を解説いたします。

１．住民票除票（戸籍附票）が取得不可のとき

相続登記申請時には、「故人の住民票除票（または戸籍の附票）」という書類が必要になります。

ただ、これらの書類は必ず取得できるものではありません。
各役所には「保存期間」が定められているのです。

通常、死後５年間が住民票除票（戸籍附票）の保存期間となります。

・死後５年以内に書類請求
→確実に住民票除票（戸籍附票）を取得できる

・死後５年以降に書類請求
→保存期間満了により廃棄されている可能性あり
＝取得できない

故人の死後すぐに相続登記に着手した場合は、住民票除票等は確実に取得することが可能です。

反対に「何年も相続登記を放置していた場合」には書類取得が難しくなります。　

住民票除票が取得できない＝権利証が必要

上記に該当する場合には「不在籍不在住証明書」という特殊な書類が必要となります。
また、これと併せて「相続人全員の上申書・不動産権利証」が必要となります。

なお、書類詳細は法務局管轄により取り扱いが若干異なります。
そのため、事前に法務局に照会しておくとよいでしょう。

２．登記簿住所と最終住所のつながりを証明できないとき

次に「登記住所・故人住所のつながりを証明できないケース」について解説いたします。

不動産登記簿には、所有者の住所氏名が記載されています。
なお、ここに記載されている住所は「不動産取得時の住所」となります。

したがって、

・登記簿記載の住所
・故人の最後の住所

が必ずしも一致するとは限らないのです。

住所違う＝同じ名前の別人物？？

「登記上の住所・故人の最終住所の記載が異なる＝両者は別人物」と扱われます。（同じ名前の住所が異なる人物）

両者が同一人物であることを証明するには、住民票（戸籍附票）により住所変遷を証明していく必要があるのです。
（住所のつながりを証明する＝両者が同一人物であることを証明できる）

書類廃棄により住所変遷を証明できないこともある

ただ、先ほど説明したとおり住民票除票（戸籍附票）には保存期間があります。

そのため、住所変遷を完全に証明することができないこともあるのです。
この場合には、例外的に不動産権利証が相続登記に必要となります。

遺贈登記のとき

最後に「遺贈登記」について説明いたします。
相続による名義変更手続きは「相続登記・遺贈登記」の２種類があります。

「遺言書を使って贈与する」ことを遺贈といいます。

遺贈登記には権利証が必要

遺贈登記は厳密にいえば相続登記とは異なる登記種類です。
そのため、手続き方法も大きく異なります。

遺贈登記では、権利証は常に必要となります。（基本的に必要）
その旨を覚えておいてください。

まとめ

ここまで「相続登記に権利証が必要なケース」について解説しました。
例外的に必要になる事例があることを覚えていただき、今後の遺産相続にお役立てください。

・相続登記に権利証は不要（原則）
・例外的に必要となる場面がある
・住民票除票（戸籍附票）が取得できないとき等