相続登記で過去３年分の評価証明書が必要な場面とは？

故人名義の不動産がある場合には相続登記が必要です。
相続登記申請において「過去３年分の固定資産評価証明書」がごく稀に必要となるケースがあります。

これは大変珍しい事例です。
では、いったいどのような場合で適用されるのでしょうか？

このページでは「相続登記に過去３年分の評価証明書が必要となる場面」について解説いたします。

相続登記には住民票除票（戸籍の附票）が必要！

まず、前提知識として相続登記の必要書類について解説いたします。

相続登記の際には「故人の住民票除票（又は戸籍の附票）」という書類が必要になります。
これは、どの相続登記でも基本的には必要となる書類です。

住民票除票・戸籍の附票が取得できないこともある

ただ、上記書類はいつでも取得できるものではありません。
というのも、各役所には書類の保存期間があるからです。

住民票除票・戸籍の附票の保存期間は５年間です。
そのため、５年経過後に行う相続登記では「住民票除票（戸籍の附票）が取得できない」ということもあり得るのです。

この場合に必要となる書類

住民票除票（戸籍の附票）は、「登記上の所有者：今回の被相続人（故人）」が同一人物であることを証明するために要求されます。

したがって、住民票除票等が取得不可の場合には「厳密にいえば同一性証明ができない」ということになるのです。

このような事例では、通常の必要書類に加え「特殊な書類」の提出も要求されます。

管轄法務局により取り扱いは異なりますが、一般的には、

・不在籍不在住証明書
・不動産の権利証
・相続人全員からの上申書

が必要となります。

権利証が見当たらないというケースもあり得る

特殊な必要書類として「不動産権利証」が挙げられています。
ただ、不動産権利証が見つからないという事例も少なくありません。

このような場合は、どうなるのでしょうか？

過去３年分の評価証明書が必要となる場面

さて、このページの本題です。
相続登記において過去３年分の固定資産評価証明書が必要となるのは、

・住民票除票（戸籍の附票）が取得不可
・権利証を紛失している

この両方を満たす場面となります。
どのような書類が必要かどうかは、管轄法務局に問い合わせすると良いでしょう。

納税通知書等も求められることも

なお、「住民票除票等が取得不可・権利証なし」という場面では、

・過去３年分の固定資産評価証明書
・固定資産全の納税通知書（課税明細書）

といった書類を求められることがあります。

詳細は管轄法務局に要相談

なお、管轄法務局により「どのような特殊な書類を要求されるのか」結論が異なります。

そのため、登記申請前の段階で事前に照会しておくことと良いでしょう。
（私は担当案件についてそのように対応しています。）

所有者しか持っていない（取得できない書類）で真正担保

住民票除票（戸籍の附票）が取得できない場面では、

・戸籍謄本上の亡くなっている人物（故人）
・登記簿上の所有者となっている人物

が同一人物かどうかの判定・証明ができません。
そのため、同姓同名の人物である可能性を完全に否定できないのです。

人違い（同姓同名の方）の可能性を極力排除するために、相続登記に特殊な書類が要求されます。

なお、特殊な書類は「所有者しか取得できない（持っていない）書類」となります。
その代表例が、「不動産権利証」なのです。（権利証は所有者本人しか持っていない）

権利証がない場合には、

・過去３年分の評価証明書（本人・相続人しか取得できない）
・固定資産税の納税通知書（本人に通知される書類）

が追加で必要書類となるのです。

まとめ

ここまで「相続登記に過去３年分の評価証明書が必要になる事例」について解説しました。
本ページ内容を参考に、今後の相続登記にお役立てください。

・相続登記に過去３年分の評価証明書が必要になるケースあり
・下記内容の両方に該当するときに適用される
→住民票除票（戸籍の附票）を取得できないとき
→不動産権利証を紛失しているとき